Quel type de bail choisir

Les types de baux

Réponse

Le bail professionnel

Le bail professionnel est le type de bail indiqué pour les professionnels œuvrant dans le domaine des professions libérales (avocat, médecin, notaire etc.). A la différence des autres catégories de baux comme le bail commercial, le bail professionnel est très peu encadré par la loi. Cela ne signifie toutefois pas qu’un vide juridique total existe. Ainsi, selon le peu de réglementation en vigueur, un bail professionnel doit être stipulé au minimum pour une durée de 6 ans. Le loyer est en principe librement déterminé par les parties.
Contrairement au bail commercial, le locataire ne dispose aucunement d’un droit au renouvellement systématique de son bail. En conséquence, le bailleur ne sera aucunement obligé à lui reverser une indemnité d’éviction en cas de rupture anticipée ou à l’échéance normale du bail.
Par contre, en principe, le locataire a le droit de transférer son droit au bail à son successeur mais à la condition que le bailleur ait préalablement donné son assentiment.

Le bail commercial

Le bail commercial est le bail adapté aux professionnels commerçants ou artisans. Contrairement au bail professionnel, le bail commercial est extrêmement règlementé. Ainsi, lors de la conclusion du contrat, généralement, le locataire devra reverser au bailleur une certaine somme d’argent qu’on appelle le « pas-de-porte ».
Quant à sa durée, un tel bail doit être stipulé pour au minimum 9 ans. Le renouvellement est de droit pour le locataire. Dans le cas contraire, le bailleur devra s’acquitter d’une indemnité dite d’éviction. Cette somme permettra de dédommager le locataire des différents types de préjudices qu’il subit en raison du non-renouvellement du bail.
En principe donc, le bailleur n’a pas le droit de rompre le contrat de bail avant l’échéance de la durée légale, c’est-à-dire les 9 ans.
Toutefois, la loi a aménagé une exception à ce principe. Ainsi, au terme de la troisième année de conclusion du bail, le bailleur aura le droit de résilier le contrat.
En contrepartie toutefois, il devra reverser au locataire une indemnité d’éviction. Le locataire aussi dispose de la même prérogative mais à la condition de notifier préalablement le bailleur 6 mois au moins avant l’échéance des 3 ans.
Pour ce qui est des charges, le locataire assumera toutes les dépenses liées aux droits et taxes locatives ou encore aux charges de copropriété. 

Le bail dérogatoire

Le bail dérogatoire, appelé « bail de courte durée » est un contrat de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal, pour une période plus courte qu’un bail commercial classique. Elle permet aux parties de déroger aux règles applicables en matière de bail commercial, qui sont plus protectrices pour le locataire mais moins contraignantes pour le bailleur. Conclure un bail dérogatoire permet au locataire de tester la qualité de l’emplacement pour mener à bien son activité. Toutefois il ne saurait bénéficier du renouvellement de son bail.

Le régime du bail dérogatoire est institué par l’article L. 145-5 du Code de commerce. La conclusion d’un bail dérogatoire est possible aux conditions cumulatives suivantes :

– leur durée totale du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser 3 ans au bénéfice du même locataire et pour les mêmes locaux ;

– le bailleur et le locataire ont manifesté expressément leur intention de conclure un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux, par une clause contractuelle ;

– le point de départ du bail est “l‘entrée du locataire dans les lieux”, laquelle désigne la prise de possession desdits locaux en exécution du bail, peu importe qu’il les ait déjà occupés antérieurement en vertu d’une sous-location autorisée ;

– un état des lieux d’entrée et de sortie doit être établi de manière contradictoire ou par un huissier, dont les frais seront partagés par moitié

– la fixation du loyer est libre.

La conclusion d’un bail dérogatoire à la suite du bail commercial est strictement interdite.

Aucune des parties ne peut donner un congé anticipé. Si le locataire souhaite quitter les lieux plus tôt que prévu, il devra acquitter les loyers jusqu’au terme du bail. A l’expiration du bail, le locataire doit en principe partir et aucune indemnité d’éviction ne lui sera versée. S’il ne le fait pas, le bailleur dispose d’un mois pour manifester son opposition à son maintien dans les lieux.

– En cas d’occupation des locaux dans la limite légale de 3 ans : Les parties peuvent décider de le renouveler ou d’en conclure un nouveau à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs n’excède pas 3 ans.

 – En cas d’occupation au-delà de 3 ans : Si à l’expiration des trois ans et au plus tard à l’issue d’un mois à compter de l’échéance, le locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis automatiquement au statut des baux commerciaux.

Pour faire connaître sa volonté de mettre fin au bail, il est conseillé au bailleur de prévenir le locataire par LRAR ou par acte extrajudiciaire.

De même, à l’expiration des trois ans, si les parties consentent à un renouvellement du bail ou à un nouveau bail, le bail dérogatoire dégénérera automatiquement en bail commercial.

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