Loi PINEL et baux commerciaux : tout ce qu'il faut savoir

La loi Pinel, parue le 18 juin 2014, modifie la réglementation en vigueur des baux commerciaux en imposant notamment, des clauses privilégiant le locataire au bailleur.

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Ce que la loi Pinel a rendu obligatoire

L'état des lieux

Anciennement facultatif, l'état des lieux a été rendu obligatoire par la loi Pinel, à l'arrivée et au départ du locataire pour permettre :  

D’évaluer de possibles travaux à entreprendre et calculer leur répartition.

De déterminer l'état du local lors de l'arrivée du locataire.

De déterminer l'état du local lors du départ du locataire.

L'état des lieux peut être réalisé :

À l'amiable, entre les deux parties, de manière objective.

Par un huissier de justice. Attention, cela engendre des frais à diviser équitablement entre le bailleur et le locataire.

Bon à savoir : En cas de litige, l'état des lieux est un document important pouvant servir de preuve d'innocence.  

Sans l'état des lieux, le bailleur ne peut s'assurer de la mise à disposition de locaux professionnels en bon état. Il ne peut donc demander à son locataire de les lui rendre dans les mêmes conditions.

La répartition des charges et travaux entre bailleur et locataire

Une nouvelle mesure concernant la répartition des charges et des travaux a fait son apparition avec la loi Pinel.  

Il est à présent obligatoire d'inclure dans le contrat du bail commercial  un inventaire détaillant la répartition des travaux et des charges entre bailleur et locataire. Cette nouveauté permet de contrôler certaines obligations que le bailleur peut attribuer à son locataire.  

Néanmoins, les travaux obligatoires réclamés par l'administration ou liés à l'entretien des murs restent à la charge totale du bailleur. Un document recensant les travaux réalisés au cours des trois dernières années et prévoyant les travaux des trois prochaines années avec un budget prévisionnel est à fournir au locataire lors de la conclusion du contrat.  

De plus, si les locaux comprennent plusieurs locataires, le contrat de bail commercial doit indiquer l'inventaire des charges et des travaux de chaque locataire. Il s'effectue en tenant compte de la surface exploitée par chacun de ces derniers et de la quote-part des parties communes. En cas de changements concernant la répartition des travaux et des charges, le bailleur doit en informer ses locataires.  

L'inventaire des charges, impôts et taxes

Auparavant facultative et librement fixée par les parties, la répartition des charges, impôts et taxes n'était pas forcément stipulée dans le contrat. Les règles du code civil s'appliquaient en cas d'absence de précision dans le bail commercial.  

Depuis la loi Pinel, les baux commerciaux doivent intégrer un inventaire détaillé précisant la répartition des charges : impôts, taxes et redevances relatif au local loué. Celui-ci est renouvelable annuellement et le bailleur doit prévenir le locataire du montant des charges attribuables sur l'année.  

Le droit de préemption

Le droit de préemption est un droit conféré par la loi, octroyant à une personne un droit d'achat prioritaire. Apparu avec la loi Pinel, ce droit oblige le bailleur à informer le locataire en priorité en cas d'intention de vente du local.  

Celui-ci doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, ou remise en main propre avec récépissé. La lettre doit mentionner les informations suivantes :  

Le prix de vente du local professionnel,

Les modalités de vente,

Les alinéas 1 à 4 de l'article L.145-46-1 du Code du Commerce

Dès réception de la lettre, le locataire dispose d'un mois pour faire part de son refus ou de son approbation. Si aucune réponse n'a été soumise à l'issue du mois, le bailleur peut accepter d'autres offres. Enfin, ce dernier doit informer le locataire si une promesse de vente venait à se conclure avec une tierce personne, sans quoi le contrat serait jugé nul. Seul le locataire est capable d'annuler les effets de l'acte de vente, par saisine du tribunal.  

Bon à savoir : Si le bailleur baisse son prix de vente et fait une offre plus avantageuse à une personne tierce à l'issue du mois, le locataire doit en être informé à nouveau. Ce dernier dispose alors d'un allongement du délai pour se prononcer.  

 

Ce que la loi Pinel a fait évoluer

La durée du bail (dont dérogatoire) et la suppression des baux commerciaux fermes

La loi Pinel met en place de nouvelles évolutions, notamment au niveau de la durée du bail, telles que la résiliation anticipée du bail commercial par le locataire ou la durée du bail dérogatoire.  

Avant la mise en place de la loi Pinel, résilier un contrat de bail commercial au terme de chaque période triennale (3/6/9) n'était possible que du côté du preneur. Depuis son entrée en vigueur, c'est également le cas du côté du bailleur. Le bailleur doit informer le locataire des motifs de résiliations et, dans certains cas, lui verser une indemnité d'éviction pour compenser les préjudices subis suite au non-renouvellement du bail. Le locataire ne dispose, quant à lui, d'aucune obligation concernant les motifs de sa résiliation.  

Néanmoins quatre exceptions empêchent le locataire de procéder à une résiliation anticipée de son contrat de bail commercial :  

Lorsque le bail est conclu pour une durée excédant 9 ans (durée ferme),

Lorsque le local est à usage exclusif de bureaux,

Lorsque les locaux sont monovalents (à usage unique),

Lorsque le local sert de lieu de stockage

Enfin, la loi Pinel a également modifié la durée des baux dérogatoires, passant de 2 ans à 3 ans, non renouvelable. Au terme du bail dérogatoire, le locataire est en obligation de quitter les lieux. Toutefois, en accord avec le bailleur, ce dernier peut siéger dans les locaux avec la signature d’un bail commercial de 9 ans.

La supervision des loyers

La révision des loyers en cours de bail commercial est l'un des nombreux sujets traités dans la loi Pinel, qui permet, au terme de chaque période triennale, au bailleur et au locataire de demander une révision du loyer, de manière à ce que celui-ci soit réadapté à la valeur locative du bien.  

La valeur locative d'un bien immobilier est déterminée selon un processus précis :  

La surface, la physionomie et l'emplacement du bien,

La destination finale des locaux,

Le prix moyen des loyers du voisinage

La loi de 2014 annonce également un changement d'indice de référence. L'indice national de construction (ICC) se voyant ainsi remplacé par l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), ces derniers, développés par l'INSEE, étant jugés plus performants, grâce à la prise en compte de l'indice des prix à la consommation et le chiffre d'affaires du commerçant.  

En ce sens, un plafonnement des loyers, basé sur deux indices a été mis en vigueur, pour éviter une hausse brutale des loyers.

L'indice des loyers commerciaux (ILC) (utilisé pour les activités commerciales, artisanales et industrielles),

L'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) (utilisé pour les professions libérales, entrepôts logistiques, …)

Une mesure de déplafonnement a également été adoptée. Lorsque le bail commercial arrive à son terme, il est, dans la majorité des cas, renouvelé tacitement. Le plafonnement des loyers se poursuit et le loyer augmente de manière raisonnable. Cependant, le bailleur est en droit de déplafonner le loyer si l'augmentation de la valeur locative du local est importante. Toutefois, un garde-fou existe, limitant l'augmentation des loyers à 10% par an.  

La cession de droit au bail commercial et garantie solidaire  

La "garantie solidaire" est une garantie profitant au locataire cessionnaire. Le locataire cédant est tenu solidairement au paiement des loyers par tous les locataires successifs en cas de défaut de paiement. Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi Pinel, cette règle était appliquée pour toute la durée du bail restant à courir.  

Ce dispositif a été raccourci à trois ans à compter de la date de cession du bail.

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